Ristrutturare un immobile in Emilia-Romagna, dal 3 agosto 2026, richiede una valutazione in più.
Sono infatti diventate operative alcune nuove disposizioni che ampliano gli obblighi di integrazione delle fonti energetiche rinnovabili negli edifici esistenti, coinvolgendo determinate ristrutturazioni e interventi sugli impianti termici.
La novità deriva dal Decreto Legislativo 9 gennaio 2026, n. 5, con cui l’Italia ha recepito la Direttiva europea RED III sulle energie rinnovabili, e dal successivo adeguamento della normativa dell’Emilia-Romagna attraverso la Delibera di Giunta regionale n. 792 del 25 maggio 2026. Il decreto legislativo è entrato in vigore il 4 febbraio 2026, mentre le specifiche disposizioni riguardanti questi interventi sugli edifici trovano applicazione, come previsto dal periodo transitorio, dal 3 agosto 2026.
Non significa, però, che da questa data qualsiasi proprietario che effettua dei lavori in casa debba automaticamente installare pannelli fotovoltaici o trasformare completamente il proprio immobile.
Gli obblighi dipendono dal tipo e dall’estensione dell’intervento. Ed è proprio questa distinzione a essere importante non soltanto per chi sta programmando una ristrutturazione, ma anche per chi sta valutando di acquistare o vendere un’abitazione.
Cosa cambia dal 3 agosto 2026
La DGR 792/2026 ha aggiornato l’Atto di coordinamento tecnico regionale sui requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici.
La delibera nel suo complesso è entrata in vigore il 3 giugno 2026, ma le modifiche adottate in recepimento del D.Lgs. 5/2026 relative alle nuove soglie per l’integrazione delle fonti rinnovabili si applicano dal 3 agosto 2026 e non interessano gli interventi per i quali il titolo edilizio sia stato richiesto o presentato entro il 2 agosto.
La novità riguarda in particolare gli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti di primo livello, ristrutturazioni importanti di secondo livello e interventi di ristrutturazione dell’impianto termico.
Il principio è semplice: quando l’intervento raggiunge determinate caratteristiche, una parte dei fabbisogni energetici dell’edificio deve essere coperta attraverso energia proveniente da fonti rinnovabili, secondo percentuali e modalità che cambiano in funzione del tipo di intervento.
Non tutte le ristrutturazioni sono uguali.
Quando si parla di questa normativa è importante evitare un equivoco: non ogni lavoro effettuato all’interno di una casa è una “ristrutturazione importante” ai fini della disciplina energetica.
L’Atto regionale considera ristrutturazioni importanti gli interventi che coinvolgono più del 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. Possono rientrare, ad esempio, interventi che interessano pareti esterne, intonaci esterni, tetti o coperture, quando vengono raggiunte le soglie previste dalla normativa. All’interno di questa categoria esistono poi due livelli.
La ristrutturazione importante di primo livello interessa più del 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e comprende anche la ristrutturazione dell’impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e/o estiva dell’intero edificio.
La ristrutturazione importante di secondo livello, invece, riguarda interventi sull’involucro con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e può interessare anche l’impianto termico.
Questo significa che la semplice decisione di rifare un bagno, sostituire una cucina o eseguire una normale manutenzione interna non fa automaticamente scattare questi obblighi.
La classificazione dell’intervento deve essere valutata caso per caso sulla base delle opere effettivamente previste e, quando necessario, con il supporto di un tecnico abilitato.
Quali sono i nuovi obblighi sulle fonti rinnovabili
È qui che il cambiamento diventa concreto.
Per gli edifici sottoposti a ristrutturazione importante di primo livello, la disciplina regionale prevede la copertura attraverso fonti rinnovabili del 40% dei consumi previsti per la produzione di acqua calda sanitaria e del 40% della somma dei consumi previsti per acqua calda sanitaria, climatizzazione invernale e climatizzazione estiva.
Per le ristrutturazioni importanti di secondo livello è prevista invece una copertura da fonti rinnovabili pari al 15% della somma dei consumi previsti per la climatizzazione invernale e quella estiva. La normativa regionale disciplina, inoltre, la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, con requisiti calcolati anche in relazione alla superficie coperta dell’edificio.
Un ulteriore cambiamento interessa chi interviene direttamente sull’impianto termico.
Nel caso di nuova installazione o ristrutturazione dell’impianto termico di un edificio esistente, la progettazione deve prevedere, quando tecnicamente, economicamente e funzionalmente fattibile, l’impiego di sistemi alimentati da fonti rinnovabili. Tra i requisiti indicati dalla Regione figurano la copertura del 50% del fabbisogno di energia primaria per l’acqua calda sanitaria e del 15% dei consumi previsti per climatizzazione invernale ed estiva, con le condizioni, eccezioni e modalità alternative espressamente contemplate dalla disciplina.
Non si tratta quindi di una raccomandazione generica a rendere gli edifici più efficienti: quando l’intervento rientra nelle fattispecie previste, i requisiti energetici diventano parte della progettazione dell’opera.
La normativa nazionale prevede inoltre che il rispetto degli obblighi di integrazione delle rinnovabili sia verificato nell’ambito della documentazione tecnica prevista per l’intervento.
Cosa significa per un proprietario che vuole ristrutturare casa
Per chi possiede un immobile, il primo passaggio diventa quindi capire come viene classificato l’intervento che si intende realizzare.
Prima di iniziare una ristrutturazione consistente non è sufficiente ragionare soltanto sulla distribuzione degli spazi, sulle finiture o sul costo delle opere. Se i lavori interessano una parte rilevante dell’involucro o prevedono una ristrutturazione dell’impianto termico, occorre verificare anche quali requisiti energetici siano applicabili al progetto.
Questo può incidere sulle scelte progettuali, sulla configurazione degli impianti e sulle tecnologie da prevedere.
Proprio per questo la valutazione dovrebbe essere effettuata prima di definire il progetto, affidandosi ai professionisti tecnici competenti.
La normativa contempla inoltre specifiche condizioni, riduzioni ed eventuali situazioni di impossibilità tecnica o mancata convenienza economica. Nei casi previsti, queste circostanze devono essere motivate dal progettista attraverso la documentazione richiesta. Non è quindi corretto applicare automaticamente le stesse conclusioni a qualsiasi immobile o a qualsiasi ristrutturazione.
E per chi vuole vendere casa cosa cambia?
La novità deve essere letta con attenzione anche dal punto di vista immobiliare.
Vendere casa non fa scattare, da solo, i nuovi obblighi introdotti dal D.Lgs. 5/2026 e dalla normativa regionale.
Un proprietario non è quindi obbligato, solo perché decide di mettere sul mercato il proprio immobile, a effettuare una ristrutturazione o ad adeguarlo preventivamente alle nuove percentuali di energia rinnovabile.
Per la vendita rimane invece centrale l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). In Emilia-Romagna l’APE è obbligatoria, tra gli altri casi, per gli edifici esistenti oggetto di vendita quando l’edificio o l’unità immobiliare non ne siano già dotati. Il documento riporta la classe energetica e diverse informazioni sulle caratteristiche energetiche e sugli impianti presenti nell’immobile.
Se vengono eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica che comportano una modifica della classe energetica, l’APE deve inoltre essere aggiornato.
La nuova disciplina può però avere una conseguenza indiretta importante nel processo di compravendita.
Pensiamo a un acquirente interessato a un’abitazione da ristrutturare. Se il progetto che intende realizzare dopo l’acquisto rientra tra quelli soggetti ai nuovi requisiti, dovrà tenerne conto nella progettazione dell’intervento.
Di conseguenza, conoscere in anticipo la situazione energetica dell’immobile, le caratteristiche degli impianti e le possibilità di intervento può diventare ancora più utile per comprendere correttamente ciò che si sta acquistando.
Non perché una casa meno efficiente non possa essere venduta, ma perché il progetto futuro dell’acquirente può essere soggetto a regole diverse rispetto al passato.
Comprare una casa da ristrutturare richiede quindi qualche valutazione in più
Per chi acquista un immobile con l’obiettivo di trasformarlo, il tema è ancora più diretto.
Prima dell’acquisto può essere utile non limitarsi a valutare metratura, distribuzione degli ambienti e stato delle finiture, ma approfondire anche la condizione energetica dell’edificio e degli impianti.
La domanda da porsi diventa: quali lavori voglio realizzare e in quale categoria di intervento potrebbero rientrare?
Se si pensa a una ristrutturazione importante, al rifacimento di una parte consistente dell’involucro o a un intervento significativo sull’impianto termico, conoscere preventivamente i requisiti applicabili consente di impostare il progetto su basi più consapevoli.
L’APE può offrire una prima fotografia delle caratteristiche energetiche dell’immobile, ma per stabilire quali obblighi saranno effettivamente applicabili a una futura ristrutturazione è necessario valutare il progetto concreto con i professionisti competenti.
Una nuova regola da conoscere prima di intervenire sull’immobile
Le disposizioni operative dal 3 agosto 2026 non introducono quindi un obbligo generalizzato di ristrutturare le abitazioni esistenti e non impediscono di vendere o acquistare immobili appartenenti alle classi energetiche meno performanti.
Cambiano, invece, le regole da rispettare quando si decide di realizzare determinate categorie di intervento. È questa la differenza fondamentale.
Per il proprietario che vuole ristrutturare significa verificare fin dall’inizio se il progetto rientra nelle nuove disposizioni e quali requisiti dovranno essere rispettati.
Per chi compra una casa da ristrutturare significa considerare anche le caratteristiche energetiche e impiantistiche dell’immobile all’interno della valutazione complessiva dell’acquisto.
Per chi vende, infine, significa poter presentare l’immobile con una conoscenza chiara della sua situazione attuale, fornendo al potenziale acquirente gli elementi utili per comprendere non soltanto la casa di oggi, ma anche le possibilità di intervento sulla casa di domani.
In un mercato immobiliare sempre più articolato dal punto di vista tecnico e normativo, conoscere questi aspetti prima di prendere una decisione permette di affrontare una compravendita con maggiore consapevolezza.
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Pubblicato il 4 Settembre 2026 by Conforti Immobiliare
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