Bologna è una città di affitti: studenti, fuori sede, giovani professionisti. E molti proprietari che affittano appartamenti nel centro storico o nelle zone universitarie posseggono immobili con terrazzo o balcone-terrazzo ad uso esclusivo, spesso in edifici d’epoca ristrutturati.
È proprio in questi contesti che il tema delle infiltrazioni dal terrazzo diventa più delicato, perché tra proprietario e inquilino le responsabilità non sono sempre scontate.
La domanda principale: chi risponde, il locatore o il conduttore?
Una sentenza della Cassazione dello scorso aprile (n. 11585/2026) ha ribadito un principio importante per chi affitta casa: la locazione non esonera automaticamente il proprietario dalla responsabilità per i danni da infiltrazioni. Il conduttore ha sì un dovere di custodia e di attenzione (ad esempio nella pulizia periodica degli scarichi del terrazzo) ma i difetti strutturali, l’usura dell’impermeabilizzazione o interventi di manutenzione straordinaria restano tipicamente a carico del proprietario.
In altre parole, se un inquilino segnala un problema al terrazzo e il proprietario non interviene, la responsabilità in caso di danno all’appartamento sottostante può ricadere proprio su chi ha ignorato la segnalazione.
Perché conviene prevenire
Per chi ha più immobili in affitto a Bologna, gestire in modo proattivo la manutenzione dei terrazzi è anche una questione di tutela dell’investimento, oltre che di prevenzione di guai legali. Per questo motivo suggeriamo sempre di seguire alcuni utili accorgimenti:
- Verificare lo stato degli scarichi e delle guarnizioni almeno una volta all’anno, magari prima dell’autunno.
- Rispondere tempestivamente alle segnalazioni degli inquilini, anche quelle che sembrano marginali.
- Conservare tracce scritte di ogni comunicazione e intervento, utili in caso di controversia futura.
- Coinvolgere l’amministratore di condominio quando il problema riguarda anche la funzione di copertura dell’edificio, e non solo l’uso privato del terrazzo.
La responsabilità solidale: una tutela per chi subisce il danno
C’è poi un aspetto che proprietari e inquilini bolognesi dovrebbero conoscere. Se un vicino al piano di sotto subisce un danno da infiltrazione, può chiedere il risarcimento integrale a uno qualsiasi dei soggetti coinvolti (condominio, proprietario o conduttore) senza dover prima stabilire le quote di responsabilità di ciascuno. Sarà poi chi ha pagato a rivalersi sugli altri corresponsabili, secondo i rispettivi obblighi.
Pertanto, anche un proprietario che affitta l’immobile e non abita più a Bologna può ricevere una richiesta di risarcimento diretta, indipendentemente da cosa sia previsto nel contratto di locazione riguardo alla manutenzione.
Un consiglio per chi gestisce affitti in città
Se possiedi un appartamento con terrazzo destinato alla locazione, è utile inserire nel contratto una clausola chiara su chi si occupa della manutenzione ordinaria (pulizia scarichi, piccola manutenzione) e ricordare che questo non elimina comunque la tua responsabilità per problemi strutturali. In caso di dubbi sullo stato del terrazzo, una verifica tecnica preventiva costa molto meno di un contenzioso.
Pubblicato il 5 Agosto 2026 by Conforti Immobiliare
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