Il cambio di destinazione d’uso è il mutamento dell’utilizzo di un immobile, con assegnazione dello stesso a una determinata categoria funzionale: è questo il caso – evidentemente, non esaustivo – dell’appartamento che viene trasformato in uno studio professionale, o di un negozio che viene trasformato in una struttura ricettiva.
Ora, per comprendere quale sia la portata del provvedimento occorre ben chiarire che cosa si intenda per destinazione urbanistica dell’immobile, che è la funzione che gli viene riconosciuta dal nostro ordinamento in ragione delle caratteristiche architettoniche e strutturali che lo caratterizzano.
Non bisogna pertanto confondere la destinazione urbanistica con la categoria catastale, con quest’ultima che di fatti serve sostanzialmente a determinare il valore fiscale dell’immobile. In altre parole, la categoria catastale non riguarda in maniera diretta gli aspetti urbanistici: ne deriva che utilizzare un immobile per un impiego che è differente dall’uso per cui è stato accatastato non determina di per sé una violazione delle regole urbanistiche.
Quando serve l’autorizzazione per il cambio di destinazione d’uso
Non sempre il cambio di destinazione d’uso richiede una specifica autorizzazione, richiesta solamente se da tale operazione deriva il passaggio a una categoria funzionale differente.
In altri termini, l’autorizzazione è richiesta solamente in caso di mutamento rilevante della destinazione d’uso, rappresentato da ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, a patto che sia tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare ad una diversa categoria funzionale tra:
- Residenziale
- Turistico ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.
Pertanto, se il mutamento di destinazione determina il passaggio all’interno della stessa categoria funzionale, non è necessario alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.
Come fare il cambio di destinazione d’uso
Nel caso in cui sia necessario ottenere l’autorizzazione per il cambio di destinazione d’uso, per capire di quale titolo si abbia bisogno occorre considerare la necessità o meno di eseguire delle opere.
Se infatti le opere non sono necessarie, è sufficiente recarsi presso lo Sportello Unico per l’edilizia del proprio Comune e presentare una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) accompagnata dall’asseverazione di un tecnico abilitato. Una volta che è stato presentato questo documento non occorrerà attendere oltre, potendosi così provvedere subito alla modifica.
Nel caso in cui invece il cambio di destinazione d’uso richieda l’esecuzione dei lavori, allora occorre domandare al Comune il rilascio del Permesso di costruire, che è subordinato all’esecuzione dei controlli necessarie e all’attestazione della congruità del piano di lavori che è stato ipotizzato, con gli strumenti urbanistici in vigore. Pertanto, prima di questa concessione non si potrà procedere con le opere richieste.
Quanto costa il cambio di destinazione d’uso
Giungendo infine ai costi per il cambio di destinazione d’uso, ricordiamo come questi comprendano le spese per i lavori, il compenso per il tecnico a cui far realizzare il progetto e a cui è stata eventualmente affidata la direzione dei lavori, le spese di segreteria per il rilascio delle autorizzazioni richieste e gli oneri di urbanizzazione.
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