Negli ultimi anni, il Superbonus ha trasformato migliaia di abitazioni in tutta Italia, e Bologna non fa eccezione. Cappotti termici, impianti rinnovati, edifici riqualificati da cima a fondo, spesso senza sborsare un euro (o quasi). Un risultato straordinario, che però porta con sé una conseguenza fiscale di cui molti proprietari non sono ancora consapevoli.
Se stai valutando di vendere un immobile che ha beneficiato di questi interventi, c’è una domanda che dovresti porti prima di qualsiasi altra cosa: quanti anni sono trascorsi dalla fine dei lavori? Proviamo a capire per quale motivo.
La vendita può generare un’imposta aggiuntiva
Dal 1° gennaio 2024, chi cede un immobile ristrutturato con il Superbonus entro dieci anni dalla conclusione dei lavori deve fare i conti con la tassazione sulla plusvalenza realizzata.
La plusvalenza non è altro che la differenza tra il prezzo di vendita e quello originario di acquisto. Finora, chi vendeva poteva ridurre questa differenza includendo nel calcolo anche le spese di ristrutturazione sostenute. Con la riforma del 2024, questa possibilità viene limitata (e in certi casi eliminata del tutto) per chi ha eseguito lavori con il Superbonus al 110% optando per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Il ragionamento alla base della norma è legato al fatto che se i lavori sono stati finanziati dallo Stato, non sarebbe equo che il venditore ne beneficiasse una seconda volta in fase di vendita. Di qui, l’imposta del 26% sulla plusvalenza imponibile.
Vale la pena precisarlo subito: queste limitazioni non si applicano a chi ha fruito del Superbonus con una percentuale inferiore al 110%, né a chi, pur avendo usato l’aliquota piena, ha scelto di portare la detrazione direttamente in dichiarazione dei redditi. In questi casi, i costi degli interventi restano integralmente deducibili.
A chi si applica la norma e chi ne è escluso
Rientrano nell’ambito di applicazione tutti coloro che vendono entro dieci anni dalla fine dei lavori un immobile (casa singola o appartamento in condominio) sul quale sono stati effettuati interventi agevolati dal Superbonus.
Due categorie sono invece esentate:
- chi ha ricevuto l’immobile in eredità;
- chi ha utilizzato l’immobile come prima casa (propria o di un familiare) per la maggior parte del periodo rilevante.
Un dettaglio importante, chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 13/E del 2024, è che anche i lavori sulle parti condominiali (scale, tetto, facciata) fanno scattare la norma per tutti i proprietari delle singole unità, anche se il loro appartamento non è stato toccato direttamente.
Come si determina l’importo da pagare
Il calcolo varia a seconda di quando si vende rispetto alla data di completamento dei lavori.
Nei primi cinque anni
Se la vendita avviene entro cinque anni dalla fine degli interventi, le spese sostenute per il Superbonus (al 110%, con sconto in fattura o cessione del credito) vengono escluse dal calcolo: non possono essere sommate al prezzo di acquisto per ridurre la base imponibile.
Facciamo un esempio:
- Prezzo di acquisto originario: 150.000 €
- Costo dei lavori con Superbonus: 80.000 € (non deducibili)
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza tassabile: 130.000 €
- Imposta al 26%: 33.800 €
Tra i cinque e i dieci anni
Passato il quinto anno, la situazione migliora parzialmente: è possibile portare in detrazione il 50% delle spese relative agli interventi agevolati, abbassando così la plusvalenza su cui si calcola l’imposta.
Stesso esempio, ma con vendita dopo 6 anni:
- Prezzo di acquisto originario: 150.000 €
- 50% dei costi Superbonus deducibili: 40.000 €
- Base di calcolo: 190.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza tassabile: 90.000 €
- Imposta al 26%: 23.400 €
Le spese che si possono sempre considerare
In entrambi i casi, è possibile incrementare il prezzo di acquisto con altri costi documentati e direttamente legati all’immobile: manutenzione straordinaria finanziata autonomamente, spese notarili e imposte pagate al momento dell’acquisto, oneri catastali e urbanistici. Non rientrano invece in questa categoria le spese correnti di gestione come bollette, quote condominiali ordinarie, piccole riparazioni.
Come funziona il pagamento
L’imposta del 26% viene versata come imposta sostitutiva direttamente tramite il notaio, al momento della firma del rogito. Il venditore deve richiederlo esplicitamente in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria.
Cosa fare prima di mettere casa sul mercato
Il mercato immobiliare bolognese è tra i più dinamici del Nord Italia, e sempre più proprietari stanno valutando di capitalizzare la rivalutazione dei propri immobili. Se tra questi c’è anche un appartamento ristrutturato con il Superbonus, è fondamentale fare i conti con questa variabile prima ancora di fissare il prezzo di vendita.
Le variabili in gioco sono diverse (quando si sono conclusi i lavori, come si è scelto di fruire del bonus, quali altri costi è possibile documentare) e possono fare la differenza di decine di migliaia di euro sull’imposta finale.
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Quando si tratta di decisioni importanti come questa, crediamo nel confronto diretto. Siamo professionisti che lavorano ogni giorno sul territorio bolognese, e seguiamo personalmente ogni cliente, anche negli aspetti fiscali più complessi, collaborando con consulenti di fiducia quando necessario.
Pubblicato il 21 Maggio 2026 by Conforti Immobiliare
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