Nel terzo trimestre del 2025 (ultimo periodo a cui possiamo riferire le statistiche OMI dell’Agenzia delle Entrate), Bologna si è distinta in modo particolare rispetto alle altre grandi città italiane: mentre il mercato residenziale nazionale registra una crescita delle compravendite dell’8,5% rispetto allo stesso periodo del 2024, il capoluogo emiliano segna una flessione dell’1,9%. Si tratta di un dato che merita attenzione e riflessione, soprattutto in un contesto in cui quasi tutte le principali metropoli italiane — da Milano a Roma, da Torino a Palermo — mostrano incrementi significativi.
In particolare, riteniamo che il dato non debba certo essere interpretato come un segnale di allarme, anzi. Piuttosto, come l’espressione di una fase di consolidamento dopo anni di forte espansione. Bologna ha vissuto negli ultimi anni una pressione della domanda particolarmente intensa, alimentata dalla crescita universitaria, dal turismo e dall’attrattività lavorativa. È dunque del tutto naturale che il mercato, dopo una corsa sostenuta, si fermi a prendere fiato in vista di un 2026 all’insegna dell’ottimismo.
Bologna nel confronto con le grandi città
I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare confermano che nel terzo trimestre 2025 a Bologna sono state compravendute 1.325 abitazioni, con quella variazione negativa del -1,9% che la accomuna solo a Firenze (-4,9%) tra le otto principali città monitorate. Milano guida la classifica con un +11,8%, seguita da Palermo (+8,5%) e Torino (+6,5%).
Tuttavia, guardando oltre il semplice volume delle transazioni, Bologna presenta alcune caratteristiche strutturali di rilievo. La quota di acquisti con agevolazione prima casa si attesta al 76,4%, un valore leggermente inferiore alla media delle grandi città (77,3% il totale aggregato) che indica una domanda un po’ meno orientata all’abitazione principale rispetto agli investimenti speculativi.
Il ruolo del credito e dei mutui
Un elemento distintivo di Bologna rispetto ad altre realtà è l’elevata quota di acquisti assistiti da mutuo ipotecario: il 57,3% delle compravendite di persone fisiche è stato finanziato con un mutuo, un dato che supera la media nazionale (47%) e si avvicina ai livelli di Roma (60,8%) e Milano (54,4%). Il dato, letto in chiave positiva, indica che il sistema bancario continua a sostenere l’acquisto immobiliare in città, nonostante il tasso medio alla prima rata si attesti intorno al 3,35% a livello nazionale.
La sensibilità del mercato bolognese alle condizioni del credito è però anche un elemento di vulnerabilità: in un contesto di tassi ancora più elevati rispetto al periodo pre-2022, molte famiglie stanno adottando un atteggiamento più cauto prima di impegnarsi in un acquisto. È un comportamento razionale, che come agenzia accompagniamo con consulenza puntuale sulle opportunità del momento.
Le locazioni: un mercato in piena espansione
Se le compravendite mostrano qualche rallentamento, il mercato delle locazioni racconta una storia diversa. A livello nazionale le nuove locazioni crescono del 2,5%, con i canoni annui complessivi in aumento del 7,1%. Bologna, città universitaria per eccellenza, partecipa pienamente a questa dinamica: le locazioni agevolate per studenti sono tra i segmenti con la crescita più sostenuta in tutto il paese, e la pressione sui canoni rimane molto elevata.
Chi possiede un immobile a Bologna si trova oggi in una posizione favorevole sul fronte locativo. La domanda di affitti — sia da parte di studenti fuori sede sia di lavoratori e professionisti — supera strutturalmente l’offerta disponibile, e questo mantiene i canoni su livelli elevati con prospettive di ulteriore crescita.
Le nostre valutazioni per i prossimi mesi
Il mercato immobiliare bolognese si trova in una fase di assestamento fisiologico. Le fondamenta restano solide: un’economia locale dinamica, una domanda abitativa diversificata e un’attrattività strutturale che non accenna a diminuire.
Per chi intende acquistare, il momento attuale può rappresentare un’opportunità interessante, con una minore pressione competitiva rispetto ai trimestri precedenti e margini di negoziazione leggermente più ampi rispetto al picco.
Per chi vuole investire nel mattone, la componente locativa offre rendimenti ancora interessanti. Il consiglio, come sempre, è affidarsi a professionisti del territorio per orientarsi con consapevolezza in un mercato che, anche quando rallenta, non smette di offrire opportunità.
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Pubblicato il 3 Marzo 2026 by Conforti Immobiliare
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