L’Emilia-Romagna si prepara a cambiare le regole per gli affitti brevi, seguendo l’esempio di Toscana e Sicilia. La proposta di legge, presentata il 26 settembre 2025 dagli assessori regionali alla Casa e al Turismo, introduce infatti vincoli più stringenti per i proprietari che affittano immobili a turisti per periodi inferiori ai 30 giorni. La riforma vuole dunque creare una specifica categoria urbanistica dedicata agli affitti brevi, affidando ai Comuni ampio potere decisionale su dove e a quali condizioni sarà possibile affittare per brevi periodi.
La riforma regionale: cambio di destinazione d’uso e controlli più severi
La parte principale della normativa regionale è l’istituzione di una categoria urbanistica specifica per gli affitti brevi, che comporterà per molti proprietari la necessità di avviare un iter burocratico per modificare formalmente la destinazione d’uso del proprio immobile. I Comuni avranno comunque l’autorità di stabilire zone del territorio in cui l’attività sarà permessa o vietata, fissare tetti massimi al numero di unità destinate alla locazione turistica e imporre condizioni aggiuntive.
Tra le disposizioni più innovative spicca il divieto di utilizzare spazi accessori come cantine, soffitte e altri locali non abitabili per ospitare turisti, misura che punta a garantire standard minimi di qualità e sicurezza. Gli immobili destinati agli affitti brevi dovranno rispettare tutte le norme edilizie, igienico-sanitarie, di sicurezza e di efficienza energetica, con requisiti auto-certificati attraverso una modulistica semplificata predisposta dalla Regione.
I proprietari che già affittano immobili avranno tre anni dall’entrata in vigore della legge per mettersi in regola, mentre nei Comuni che introdurranno una propria disciplina urbanistica specifica, la comunicazione del cambio d’uso dovrà avvenire entro dodici mesi.
Bologna in prima linea: stop agli affitti brevi nel centro storico
A Bologna, l’amministrazione comunale guidata dal sindaco Matteo Lepore sta preparando una variante urbanistica ancora più severa. Come spiegato dall’assessore all’Urbanistica Raffaele Laudani, il giro di vite riguarderà “il nucleo storico e la cerchia del Mille, ma anche altre zone dove la concentrazione è accentuata, come Saragozza dentro le mura“.
La variante, che dovrebbe essere approvata dal Consiglio comunale entro fine anno, diventerà operativa solo alla fine del 2026. Diversamente dalla normativa regionale, che permette la regolarizzazione degli affitti brevi esistenti, la misura bolognese andrà a bloccare i nuovi cambi di destinazione d’uso nelle aree identificate, lasciando però operativi i B&B già attivi e in regola.
L’obiettivo è chiaro: contenere la proliferazione degli affitti brevi nelle zone più turistiche, dove già alla fine dello scorso mandato il Comune aveva introdotto il limite di 50 metri quadri al frazionamento degli immobili e la nuova categoria catastale B3 (“immobili abitativi ad uso turistico”).
Quale impatto sul mercato immobiliare
L’obbligo di cambio di destinazione d’uso potrebbe risultare una misura sproporzionata considerando che gli affitti brevi rappresentano appena lo 0,6% del patrimonio immobiliare complessivo dell’Emilia-Romagna. Il rischio è che l’introduzione di un livello di burocrazia e costi elevati possa scoraggiare i piccoli proprietari e favorire i grandi gruppi, con un conseguente ridimensionamento dell’offerta turistica diffusa.
Per quanto riguarda Bologna, la strategia comunale sembra orientata a un riequilibrio territoriale del fenomeno. Come sottolinea l’assessore Laudani, se lo stop nelle aree centrali dovesse portare all’apertura di nuovi B&B in altre parti della città, ciò potrebbe essere “utile a rivitalizzare l’area in un’ottica di sviluppo policentrico“.
La variante bolognese introdurrà anche un meccanismo di “monetizzazione” per gli interventi di rigenerazione urbana sotto i 7.000 metri cubi, con risorse che confluiranno nel Fondo di edilizia sociale. Nel centro storico, invece, sarà obbligatorio generare nuova edilizia residenziale sociale in loco per evitare che diventi “una zona solo per ricchi e benestanti”.
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