Bologna sta vivendo una trasformazione radicale del suo mercato immobiliare, con dinamiche che stanno ridisegnando il volto della città. Dai dati emerge un quadro complesso: nel maggio 2025 il prezzo medio ha raggiunto € 3.621 al metro quadro, con un aumento del 3,72% rispetto a giugno 2024, mentre a febbraio 2025 si è registrato un incremento del 4,68% rispetto all’anno precedente. Numeri che raccontano la storia di una città in evoluzione, dove investitori, famiglie e studenti stanno riscrivendo le regole del gioco immobiliare.
L’effetto università: il motore della domanda abitativa
La presenza dell’Università di Bologna, una delle più prestigiose d’Europa, rappresenta il vero catalizzatore del cambiamento. Con oltre 68.000 studenti iscritti, Bologna è tra le città universitarie italiane più attrattive, generando una pressione abitativa senza precedenti. Il fenomeno della “studentification” sta trasformando interi quartieri, con San Donato e Bolognina che registrano la maggiore concentrazione di residenze universitarie.
Gli investitori hanno fiutato l’opportunità: la domanda per monolocali, bilocali e appartamenti da condividere è nettamente superiore all’offerta. Questo squilibrio ha creato un mercato parallelo dove affittare una casa a più inquilini anziché a una famiglia permette di ottenere un rendimento maggiore, con canoni che possono superare significativamente quelli del mercato tradizionale.
La rivoluzione degli student housing: investimenti da milioni
Il mercato bolognese si sta inoltre arricchendo di strutture residenziali di lusso per studenti, con investimenti internazionali da capogiro. L’operazione Beyoo Laude Living è stata stimata in 62 milioni di euro, mentre nel 2025 apre lo studentato della società iberica Livensa Living con più di 520 camere. Progetti stanno creando un nuovo segmento di mercato premium, dove i canoni possono raggiungere cifre impensabili per il mercato tradizionale.
La crescita è impressionante: le strutture private hanno già superato 2.200 posti e continueranno a crescere con i nuovi progetti previsti già a partire dal 2026, superando l’offerta pubblica che si ferma a 1.900 posti letto. Un fenomeno che sta letteralmente ridisegnando la geografia residenziale della città.
Le zone che stanno cambiando volto
Il cambiamento non riguarda solo il centro storico. La macroarea di Borgo Panigale segnala quotazioni in aumento del 9,8%, con Casteldebole che registra un +14,3%. Anche zone tradizionalmente periferiche stanno vivendo una rinascita immobiliare: zone ben collegate ma periferiche, come Borgo Panigale, stanno vivendo una nuova fase di sviluppo grazie alla tramvia.
La diversificazione geografica dei prezzi racconta una città a geometrie variabili: la zona più cara rimane Colli con €4.492 per metro quadro, mentre San Donato-Pilastro offre opportunità a €2.978 al metro quadro. Una differenziazione che sta creando nuove opportunità di investimento in zone precedentemente sottovalutate.
Le sfide del mercato: tra opportunità e criticità
Il boom immobiliare di Bologna non è privo di ostacoli. Nei primi tre mesi del 2024, il mercato ha registrato un calo del 7,2% nelle compravendite a livello nazionale, principalmente a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Solo il 40% delle transazioni immobiliari è stato sostenuto da un mutuo nel primo trimestre 2024, evidenziando le difficoltà di accesso al credito.
Tuttavia, il mercato sta mostrando segnali di ripresa: nel primo trimestre 2025 si registrano 1.357 compravendite, pari a un +9,3% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il rimbalzo delle transazioni conferma la resilienza del mercato bolognese e la sua capacità di adattarsi alle nuove condizioni economiche.
E per il futuro?
Bologna si sta posizionando anche come hub dell’innovazione tecnologica, con progetti come il DAMA – Tecnopolo Data Manifattura Emilia-Romagna che stanno attirando nuovi investimenti e professionalità.
Anche la sostenibilità sta diventando un fattore sempre più determinante: la domanda per il nuovo cresce per la ricerca di abitazioni in classe energetica elevate. Il trend sta spingendo verso una riqualificazione del patrimonio esistente e verso nuove costruzioni ad alta efficienza energetica.
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