La vendita di una casa ricevuta in donazione, per quanto operazione sempre possibile, espone le parti a qualche potenziale problema che dovrebbe essere attentamente valutato in sede di pianificazione di tale transazione.
Andando subito dritti al punto, il problema principale legato alla vendita di un immobile ricevuto in donazione è che tale operazione leda la quota di legittima degli eredi legittimari: se non sono ancora decorsi i tempi per impugnare la donazione, gli eredi possono domandare la riconduzione della casa all’interno dell’asse ereditario facendo causa al donatario (colui che ha beneficiato della donazione) e all’acquirente della casa donata, anche se quest’ultimo l’ha pagata regolarmente e non era a conoscenza della presenza degli eredi legittimari.
Quota di legittima ed eredi legittimari
Per capire come si possa prevenire questo potenziale problema giova dunque ricordare che l’eredità lasciata dal defunto non rientra interamente nella sua piena disponibilità: per legge, infatti, una quota minima del suo patrimonio (la quota di legittima) deve essere attribuita agli eredi legittimari che, in estrema sintesi, sono i suoi parenti più stretti.
L’azione di riduzione per lesione della quota legittima
Se pertanto un erede legittimario crede di aver visto la sua quota di legittima esser lesa dalla donazione, che ha privato l’asse ereditario del bene immobile, potrà intraprendere in Tribunale un’azione di riduzione al fine di ottenere la quota che gli spettava e che è invece stata danneggiata dalle donazioni che il defunto ha fatto in vita.
Attenzione, però: l’azione di riduzione non può essere esercitata per sempre. Il vincolo della donazione scade – rendendo la donazione definitiva e inattaccabile dall’azione di riduzione – dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione e dopo 10 anni dalla morte del donante.
Pertanto, agli eredi legittimari è riconosciuto il potere di agire contro il donatario entro 10 anni dalla data della morte del donante (coincidente con l’apertura della successione) o contro l’acquirente della casa donata entro 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Come proteggersi dai rischi e vendere una casa ricevuta in donazione
Dinanzi a questi potenziali pericoli ci sono sempre delle soluzioni. La prima è quella più semplice, ma anche più lunga: far trascorrere i termini che rendono la donazione ancora impugnabile e effettuare degli atti dispositivi solamente dopo che sono passati 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla donazione.
Più rapida (ma non sempre facilmente percorribile) è l’ipotesi di chiedere agli eredi legittimari di sottoscrivere la rinuncia all’azione di restituzione sul bene donato: non si impedirà loro di proporre l’azione di riduzione su altri beni, ma almeno l’acquirente del nostro immobile sarà libero da qualsiasi tipo di rischio di causa giudiziaria.
Come ultima soluzione vi è anche la possibilità di stipulare un’assicurazione a tutela dell’acquirente della casa donata: la soluzione è sempre più frequente e, naturalmente, richiede che l’acquirente sia messo al corrente della donazione e esprima il proprio accordo.
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