L’individuazione del corretto valore dell’immobile da comprare o da vendere è un passaggio fondamentale per concludere una transazione immobiliare nel modo più conveniente. Considerato che arrivare alla definizione del giusto prezzo è tutt’altro che semplice, l’agente suole ricorrere anche all’analisi comparativa del mercato immobiliare nel compimento delle sue attività preparatorie.
Ma che cos’è e come si realizza l’analisi comparativa del mercato immobiliare?
Cos’è l’analisi comparativa
Iniziamo subito con il sintetizzare che l’analisi comparativa del mercato immobiliare consiste nel confrontare il proprio immobile con altri beni che sono stati compravenduti nello stesso territorio di riferimento in tempi recenti, aventi caratteristiche evidentemente simili al proprio.
Così facendo si cerca di comprendere a che prezzo il mercato ha accolto una casa simile alla nostra e, di conseguenza, ponderare il valore del bene di proprietà sulla base di quello di asset confrontabili.
Come si realizza l’analisi comparativa
Per effettuare l’analisi comparativa è consigliabile individuare almeno 3 proprietà immobiliari dalle caratteristiche simili a quelle del protagonista della valutazione. Con tale terminologia ci riferiamo a quei beni immobili che per esposizione, posizione, dimensioni e servizi di accesso (ma non solo) possono essere ben paragonati al proprio.
Naturalmente, ogni buon agente immobiliare sa bene che non esistono due immobili identici. E che pertanto ciascun bene dovrà essere poi oggetto di un’analisi personalizzata che possa avvicinare il valore a quello reale.
È inoltre utile ricordare che è preferibile che gli immobili utilizzati come campione di valutazione siano stati venduti sul mercato non più di 3-6 mesi prima dell’analisi comparativa. Una compravendita realizzata in tempi troppo remoti potrebbe infatti non risultare più utile ai fini della comparazione, soprattutto in contesto storico in cui i prezzi di mercato tendono a mutare troppo rapidamente ed essere dunque significativamente volatili.
Intuibilmente, si ricorda che gli immobili campione devono essere stati effettivamente compravenduti: non rilevano per queste finalità di analisi quegli immobili che si trovano ancora in vendita, o che erano in vendita e sono poi stati tolti dal mercato.
Il ruolo dell’agente immobiliare
Sancito quanto sopra, appare fin troppo evidente come per effettuare correttamente l’analisi comparativa del mercato immobiliare e ottenere da essa ogni utilità, l’agente immobiliare giochi un ruolo decisivo.
Solamente un operatore esperto e professionale saprà infatti individuare gli immobili oggetto di campione e applicare quei correttivi che consentiranno di arrivare alla definizione di un prezzo vicino a quello a cui si concluderà la transazione.
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