Chi ci segue ricorderà che qualche mese fa avevamo parlato di una proposta di legge in arrivo, che avrebbe potuto cambiare profondamente il mercato degli immobili di provenienza donativa. Ebbene: quella riforma è diventata realtà.
Il 26 novembre 2025 è infatti stata approvata in via definitiva la legge che riforma la circolazione dei beni immobili di provenienza donativa (DDL Semplificazioni, art. 44). Una riforma storica, promossa dal Consiglio Nazionale del Notariato e attesa da oltre dieci anni. Oggi possiamo dunque finalmente dirlo: le regole del gioco sono cambiate. Ma come?
Perché prima gli immobili donati facevano paura
Chi ha cercato casa almeno una volta si è sentito dire: “Attenzione, è un immobile donato!”
Il motivo non era certo irrilevante. Fino a ieri, infatti, se un immobile era stato donato in passato, gli eredi legittimari del donante (coniuge, figli, ascendenti) potevano impugnare quella donazione entro dieci anni dalla morte del donante, e soprattutto potevano farlo anche nei confronti del terzo acquirente, ovvero chi aveva comprato quella casa anni dopo.
Il risultato era un freno evidente sul mercato:
- chi comprava rischiava di vedersi sottrarre la casa anni dopo
- le banche rifiutavano o complicavano i mutui su questi immobili
- migliaia di abitazioni restavano bloccate o vendute con forte sconto.
Da tempo si ambiva a fornire una risoluzione a questo stallo, ma non sempre ci si è avvicinati a questi tentativi con la necessaria convinzione. L’attuale riforma sembra dunque essere un significativo passo avanti.
Cosa cambia con la nuova legge
La riforma elimina la possibilità, per gli eredi legittimari, di agire direttamente contro i terzi acquirenti chiedendo la restituzione del bene.
In parole semplici: se compri oggi un immobile che il venditore ha ricevuto per donazione, hai la certezza giuridica di non doverlo restituire.
Gli eredi non restano però senza tutela: conservano un diritto di credito nei confronti del donatario (chi ha ricevuto la donazione), pari alla quota di legittima lesa. Ma il bene immobile, una volta venduto a terzi, è al sicuro.
Cosa significa per chi compra casa a Bologna
Il mercato immobiliare bolognese è notoriamente vivace e competitivo. E una quota significativa degli immobili in vendita proviene da passaggi familiari, spesso donazioni. Fino ad oggi, molti di questi immobili erano ai margini del mercato o richiedevano cautele costose.
Con la nuova legge, però, le cose potrebbero migliorare:
- Più immobili circolano liberamente. Chi ha ricevuto una casa in donazione può venderla senza il timore di trascinare l’acquirente in una causa futura.
- Mutui più accessibili. Le banche potranno accettare senza problemi questi immobili come garanzia ipotecaria. Una buona notizia soprattutto per giovani coppie e famiglie con redditi medi.
- Prezzi più equilibrati. Molti immobili donati venivano scontati proprio per compensare il rischio legale. Con quel rischio eliminato, il mercato dovrebbe riequilibrarsi.
I nostri consigli come agenzia immobiliare di Bologna
Secondo i Dati Statistici Notarili, ogni anno in Italia vengono effettuate oltre 200.000 donazioni immobiliari. Solo nel 2024 sono state 218.000. Si tratta di un patrimonio enorme che finora circolava con difficoltà. Da oggi, quella circolazione è molto più libera e sicura.
Consideriamo dunque la riforma una notizia eccellente, anche se questo non significa che si possa abbassare la guardia. Prima di acquistare un immobile di provenienza donativa, è sempre utile:
- verificare i dettagli dell’atto di donazione tramite visura ipotecaria
- capire la posizione degli eventuali legittimari (se ci sono e se hanno già sollevato contestazioni nei confronti del donatario)
- affidarsi a un professionista esperto che conosca la normativa aggiornata.
In Conforti Immobiliare seguiamo quotidianamente questo tipo di operazioni sul territorio bolognese. Se stai valutando l’acquisto o la vendita di un immobile e vuoi capire come la nuova legge cambia la tua situazione specifica, siamo a disposizione per una consulenza su misura e senza impegno.
Pubblicato il 27 Aprile 2026 by Conforti Immobiliare
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