Il disegno di legge delega che ridefinisce il Testo Unico dell’Edilizia, risalente al 2001, interviene su diversi aspetti della normativa urbanistica ed edilizia, dalla semplificazione delle procedure alla gestione delle difformità, fino alla digitalizzazione delle pratiche.
Proviamo a riepilogare di seguito quali sono le principali novità.
Interventi edilizi in zone già urbanizzate
Prima di tutto, il ddl introduce la possibilità di realizzare interventi edilizi in aree già dotate di infrastrutture e servizi senza attendere l’approvazione di strumenti attuativi come piani convenzionati o piani di lottizzazione.
La ratio della norma risiede nella distinzione tra zone da urbanizzare ex novo, dove tali strumenti mantengono la loro funzione pianificatoria, e contesti già strutturati dove rappresenterebbero un passaggio procedurale aggiuntivo. La competenza sulla valutazione di questi requisiti resta in capo alle amministrazioni comunali.
Permesso di costruire in deroga e rigenerazione urbana
L’istituto del permesso di costruire in deroga viene esteso agli interventi edilizi privati che presentino finalità di rigenerazione urbana formalmente riconosciute dal Comune. Attualmente questo strumento è utilizzato prevalentemente per edifici pubblici o di interesse pubblico.
La nuova disciplina richiede tuttavia due condizioni: il riconoscimento formale della finalità rigenerativa da parte dell’amministrazione e il rispetto della pianificazione di protezione civile. Rientrano in questa casistica anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma, prospetti, sedime e volumetria.
Revisione del sistema dei contributi edilizi
Il disegno di legge prevede una rimodulazione degli oneri edilizi e dei contributi di costruzione, con semplificazioni nelle modalità di versamento. Sono inoltre contemplati incentivi fiscali collegati a obiettivi di sostenibilità ambientale e contenimento del consumo di suolo.
Il meccanismo punta a differenziare il trattamento economico degli interventi in base alla loro collocazione e alle finalità perseguite, distinguendo tra nuove edificazioni su suolo libero e operazioni di recupero del patrimonio esistente.
Definizione dei titoli abilitativi
Tra i criteri di delega figura la necessità di chiarire in modo univoco quale titolo abilitativo utilizzare per ciascuna tipologia di intervento. La scelta tra CILA, SCIA e permesso di costruire ha generato negli anni interpretazioni divergenti, alimentando contenziosi e pronunciamenti giurisprudenziali non sempre coerenti.
I decreti delegati, da emanare entro dodici mesi dall’approvazione della legge delega, dovranno definire con precisione i confini applicativi di ogni procedura.
Disciplina delle difformità e delle sanatorie
Il provvedimento affronta il tema della regolarizzazione delle difformità edilizie, con particolare attenzione agli abusi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 765 del 1967. Per queste situazioni storiche la delega prevede percorsi di sanatoria specifici. Il principio cardine è la tutela dell’affidamento del proprietario, fondata sulla validità del titolo abilitativo più recente, purché contenga i riferimenti ai titoli precedenti e sia corredato da attestazione di un professionista abilitato.
In determinati casi la sanatoria potrà essere condizionata all’esecuzione di interventi di messa in sicurezza o adeguamento normativo.
Uniformità documentale e digitalizzazione
La riforma introduce l’obbligo di una modulistica unica e standardizzata su tutto il territorio nazionale per istanze, segnalazioni e comunicazioni in materia edilizia. L’uniformità è di fatto considerata funzionale sia alla semplificazione degli adempimenti per i professionisti sia all’interoperabilità tra gli enti coinvolti.
Il ddl prevede inoltre l’integrazione delle banche dati delle pubbliche amministrazioni e l’istituzione progressiva di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni, strumenti destinati a raccogliere la documentazione relativa a ogni immobile.
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