Chiunque abbia cercato casa almeno una volta, specialmente a Bologna, ha sicuramente sentito pronunciare queste parole: “attento, è un immobile donato!”
E subito scattano dubbi, domande, paure. Ma perché tanto allarmismo? Perché gli immobili oggetto di donazione sono sempre stati considerati “a rischio”? E soprattutto: qualcosa sta cambiando?
Oggi c’è una proposta di legge importante, già approvata dal Senato e in attesa del passaggio alla Camera, che potrebbe cambiare le regole del gioco.
Nel nostro lavoro quotidiano in Conforti Immobiliare, agenzia radicata sul territorio bolognese, riceviamo spesso domande su questo tema. Per questo abbiamo deciso di spiegare con chiarezza cosa prevede la riforma in corso e cosa significherebbe, se approvata, per chi vuole comprare casa, anche qui a Bologna.
Spoiler: la svolta non è ancora legge, ma è troppo importante per non essere compresa.
Cos’è una donazione immobiliare e perché fa paura a chi compra
La donazione immobiliare è un atto con cui una persona trasferisce gratuitamente la proprietà di un immobile a un altro soggetto. Solitamente avviene all’interno della famiglia: genitori che donano un appartamento ai figli, nonni che regalano una casa ai nipoti, ecc.
Il problema nasce quando quell’immobile donato viene rivenduto a terzi. Perché?
Perché in Italia il sistema giuridico tutela gli eredi legittimi.
Se una donazione in passato ha danneggiato la cosiddetta “legittima” (cioè la quota che spetta per legge a figli, coniuge o genitori del defunto), questi eredi possono impugnare la donazione, anche dopo anni, con una “azione di riduzione”.
Il risultato? Chi compra un immobile oggetto di donazione rischia di:
- Vedersi contestare l’acquisto;
- Finire in una causa lunga e costosa;
- Perdere il bene o dover risarcire gli eredi.
Ecco perché banche e notai sono sempre molto cauti in presenza di immobili donati. E perché tanti acquirenti preferiscono girare alla larga, anche se si tratta di appartamenti interessanti e a buon prezzo.
La novità: cosa dice la proposta di legge approvata al Senato
Nell’ottobre 2025 il Senato ha approvato una proposta di riforma importante, che potrebbe mettere fine a molte delle incertezze legate agli immobili oggetto di donazione.
La proposta non è ancora legge: manca il passaggio alla Camera dei Deputati e l’eventuale pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Ma cosa prevede esattamente?
Se approvata, la norma stabilirebbe che:
Decorso un termine di 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari, l’immobile non è più soggetto ad azioni da parte degli eredi legittimari.
Questa frase, all’apparenza tecnica, ha un impatto potenzialmente enorme.
Oggi, infatti, la legge prevede che l’azione di riduzione possa essere esercitata fino a 10 anni dalla morte del donante, il che crea una “zona d’ombra” anche per decenni, soprattutto quando il donante è ancora in vita.
Con la proposta in discussione, invece, dopo 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, non si potrebbe più impugnare la donazione, né chiedere la restituzione dell’immobile, nemmeno da parte degli eredi legittimi.
Esempio pratico
Immagina questo scenario:
- Nel 2000, un padre dona una casa al figlio;
- La donazione viene trascritta regolarmente nei registri immobiliari;
- Oggi siamo nel 2025, quindi sono passati 25 anni.
Se la proposta di legge venisse approvata, quella casa potrebbe essere venduta tranquillamente, senza il rischio di contestazioni future da parte di altri eredi.
Perché questa novità sarebbe importante per chi cerca casa a Bologna
Il mercato immobiliare di Bologna e provincia è molto attivo, ma anche complesso. Tra i tanti immobili in vendita, una buona fetta proviene da donazioni familiari.
Fino ad oggi, molti di questi immobili restano ai margini del mercato per via dei rischi connessi.
Con l’eventuale approvazione della riforma, potrebbero emergere nuove opportunità interessanti per gli acquirenti.
Ecco cosa potrebbe cambiare:
- Più case disponibili, oggi tenute “ferme” per timore di cause future;
- Meno timori legali: dopo 20 anni, niente più azioni revocatorie;
- Banche più favorevoli al rilascio del mutuo;
- Valorizzazione del patrimonio familiare: chi ha ricevuto una donazione potrebbe finalmente vendere con tranquillità.
Ma attenzione: ancora non è legge
È importante sottolinearlo:
ad oggi, novembre 2025, nulla è ancora cambiato.
La proposta deve ancora essere esaminata e approvata alla Camera, poi pubblicata e infine entrare in vigore. Solo allora si potrà parlare di un cambiamento effettivo.
In attesa che la legge venga approvata in via definitiva, l’acquisto di un immobile oggetto di donazione continua a richiedere grande attenzione.
Per questo è fondamentale affidarsi a professionisti esperti, in grado di valutare con precisione la situazione e di suggerire tutte le tutele aggiuntive possibili. Noi di Conforti Immobiliare ci occupiamo quotidianamente di questo tipo di valutazioni: durante l’analisi o l’acquisto di un immobile donato, ti spiegheremo ogni accorgimento utile per ridurre al minimo i rischi e procedere con consapevolezza.
Nel frattempo:
- Non tutti gli immobili donati sono rischiosi, ma vanno analizzati caso per caso;
- Prima di acquistare un immobile donato, è fondamentale consultare un agente immobiliare esperto e farsi spiegare cosa prevede l’atto, quando è avvenuta la trascrizione, e quali eredi possono essere coinvolti.
Il nostro consiglio come agenzia immobiliare a Bologna
In Conforti Immobiliare conosciamo bene il territorio e sappiamo quanto il tema delle donazioni pesi nella mente degli acquirenti. La nostra missione è quella di semplificare le decisioni e aiutare ogni cliente a fare la scelta giusta.
Cosa consigliamo?
- Verifica sempre con il tuo agente immobiliare di fiducia se un immobile è stato oggetto di donazione e da quanto tempo;
- Se la donazione è molto vecchia, chiedi di calcolare quando scatterebbe il termine dei 20 anni dalla trascrizione (utile anche se la norma non è ancora legge);
- In caso di dubbi, richiedi una polizza assicurativa a tutela da eventuali rischi legali (alcuni venditori la offrono già).
Domande frequenti
È già possibile comprare immobili donati senza rischio?
No. Oggi il rischio giuridico resta. Solo se la norma sarà approvata potremo parlare di “sicurezza” dopo 20 anni dalla trascrizione.
Vale anche se il donante è ancora in vita?
Sì, la proposta lo prevede: i 20 anni partono dalla trascrizione, non dalla morte del donante.
Cosa cambia per chi ha ricevuto una casa in donazione?
Se passerà la legge, potrà vendere con più serenità dopo 20 anni dalla donazione, senza temere azioni future.
Come faccio a sapere se una casa è stata donata?
Basta richiedere una visura ipotecaria, che mostrerà l’eventuale atto di donazione e la data di trascrizione.
In conclusione
Siamo forse davanti a un cambiamento epocale nel mercato immobiliare italiano.
Se la riforma sulle donazioni sarà approvata, molte delle paure che oggi bloccano compratori e venditori potrebbero finalmente essere superate.
Per chi cerca casa a Bologna, questa è una notizia da tenere d’occhio. Potrebbero aprirsi nuove occasioni, anche tra quegli immobili che finora sono rimasti “fuori dal radar”.
Nel frattempo, il consiglio resta sempre lo stesso: affidati a professionisti esperti, che conoscono le normative, sanno valutare i rischi e ti aiutano a fare l’investimento giusto, senza sorprese.
Noi di Conforti Immobiliare siamo qui per questo.
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