A cura dell’Avv. Eleonora Conforti – Torrella & Conforti – Avvocati
Non può essere chiesta alcuna penale per la ritardata consegna dell’immobile se la relativa clausola, prevista nel preliminare, non è stata riportata anche nel rogito definitivo.
Con la recentissima sentenza del 23 ottobre 2020, n. 23307 la Corte di Cassazione, nel riformare le sentenze rese in primo e secondo grado, ha accolto il ricorso presentato da una società venditrice di un compendio immobiliare.
La controversia nasceva dalla richiesta dell’acquirente di ottenere la condanna della società al pagamento della penale di € 150,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile e così per una somma complessiva pari a circa € 20.000,00.
La clausola penale invocata dall’acquirente era però stata espressamente pattuita nel contratto preliminare, ma non riproposta nel rogito definitivo.
I giudici di merito avevano, quindi, accolto la richiesta dell’acquirente, ritenendo la clausola penale ancora valida in quanto non espressamente rinunciata dalle parti.
La tesi è stata bocciata dalla Suprema Corte, richiamando il proprio orientamento prevalente in materia. Ad avviso della Corte di Cassazione, l’unica fonte di diritti ed obblighi per le parti contraenti è il contratto definitivo, che supera tutti i patti anteriori.
Si presume, infatti, che il rogito definitivo corrisponda alla volontà attuale delle parti, ritenendo superate le clausole – inclusa la penale per la tardiva consegna dell’immobile – contenute nel contratto preliminare e non riprodotte nel definitivo.
Tale presunzione, conclude la Suprema Corte, può, “nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l’adempimento di detto distinto accordo”.
È dunque fondamentale prestare molta attenzione al contenuto degli atti, prima di procedere alla loro sottoscrizione, affinché questi esprimano l’effettiva volontà dei contraenti.
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