Locazioni commerciali e Covid-19: le prime decisioni dei Tribunali

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Forum Immobiliare con l’ avv. Eleonora Conforti, Studio Torrella & Conforti – Avvocati

L’impatto del lockdown sui contratti di locazione commerciale è senz’altro uno dei temi caldi del momento. Le misure restrittive adottate hanno imposto la sospensione della maggior parte delle attività commerciali su tutto il territorio nazionale e tantissime piccole-medie imprese, non potendo trarre proventi dalle proprie attività, si sono trovate nell’impossibilità di sostenere i canoni di locazione dei propri locali.

Le norme dettate dai Decreti emergenziali non hanno purtroppo risolto il problema. L’art. 91 del Decreto Cura Italia, pur prevedendo che il rispetto delle misure di contenimento sia sempre valutato dal Giudice “ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”, non consente comunque al conduttore di non provvedere al pagamento dei canoni.

Le stesse agevolazioni tributarie previste dai citati Decreti – con un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione mensile – seppur utili, indicano, di fatto, come presupposto l’avvenuto pagamento del canone e non risolvono il problema contingente relativo alla mancanza di liquidità.

Con la ripresa dell’attività giudiziaria il tema è approdato sui banchi dei nostri Tribunali, chiamati a pronunciarsi, seppur al momento in via cautelare e anticipata, sui ricorsi d’urgenza promossi dai conduttori.

La posizione dei conduttori in difficoltà sembra al momento aver trovato il favor dei Giudici.

Il Tribunale di Bologna, con decreto del 12 maggio 2020, ha, infatti, accolto la posizione della società conduttrice di un centro fitness ed estetico, oggetto di lunga chiusura per i provvedimenti di contenimento dell’epidemia.

La ricorrente chiedeva infatti al Tribunale felsineo, ai sensi dell’art. 700 c.p.c., di inibire al locatore l’incasso di assegni bancari a suo tempo dati a garanzia del pagamento dei canoni, rappresentando appunto il pericolo che gli stessi fossero privi della necessaria provvista ed esponendo quindi la conduttrice a conseguenze pregiudizievoli (quali l’iscrizione del protesto, la segnalazione al CAI ecc.).

Il Tribunale ha accolto, con decreto inaudita altera parte, quindi ancor prima di conoscere la posizione del locatore, la domanda cautelare ordinando a quest’ultimo di non mettere all’incasso i titoli. Il provvedimento tiene, inoltre, in dovuta considerazione il fatto che la società conduttrice, prima di depositare il ricorso, avesse comunque proposto al locatore una temporanea riduzione del canone, proposta evidentemente non accolta dalla controparte.

Rimanendo sul nostro territorio regionale, di pari avviso anche il Tribunale di Rimini, che con provvedimento del 25/5/2020, ha accolto l’istanza cautelare urgente con cui l’affittuario di un’azienda alberghiera aveva chiesto di inibire al concedente di porre all’incasso gli assegni bancari rilasciati in garanzia del puntuale e regolare pagamento dei canoni di affitto, sul presupposto della impossibilità sopravvenuta al pagamento, in conseguenza della chiusura dell’attività imprenditoriale disposta dalle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia.

Occorrerà attendere i giudizi di merito per un’analisi compiuta sulla vicenda, trattandosi, come detto, di provvedimenti cautelari, ma certamente

queste prime pronunce paiono evidenziare ancora una volta l’importanza di un principio cardine del nostro ordinamento: l’obbligo di eseguire il contratto secondo buona fede.

Ad esempio, avviando una trattativa con il proprio conduttore che, in base al caso specifico e valorizzando le difficoltà imprevedibili e straordinarie date dall’emergenza sanitaria, vada a riequilibrare il contratto stipulato. Fermo restando che nessuna responsabilità potrà, a mio avviso, essere imputata al locatore qualora sia stata condotta in buona fede una trattativa, senza tuttavia giungere ad un risultato utile per entrambi i contraenti, rimettendo giocoforza la decisione all’Autorità giudiziaria.


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