Art. 91, DL 18/2020
Art. 3, comma 6-bis, DL 6/2020
In questi giorni particolari fra i quesiti che si pongono i proprietari, trova spazio anche l’eventuale inadempimento del conduttore nell’onorare il pagamento del canone, argomento già di per sé foriero di problematiche, oggi maggiormente di attualità e reale ipotesi.
QUESITO
In relazione all’attuale periodo di emergenza, le domande a cui dar risposta sono essenzialmente queste:
- Il conduttore è esentato dal versare il canone di locazione?
- Se il conduttore non paga il canone, i canoni non versati sono comunque dovuti?
- In tal caso il contratto si conclude o prosegue ugualmente?
- Il conduttore ha diritto di autoridursi o comunque chiedere la riduzione del canone?
IL PARERE IN BASE ALLE NORME DI RIFERIMENTO
Con i vari decreti, leggi, circolari e risoluzioni ad oggi emanati in seguito alla situazione contingente, non risulta sia stata prevista una qualche specifica disposizione tendente ad abbuonare canoni non versati o a prevederne una loro riduzione. Nel variegato contesto, la norma a mio parere più importante da considerare per questo aspetto è sicuramente il Decreto-Legge 17 marzo 2020, n. 18, che all’art. 91 prevede l’inserimento del comma 6-bis all’art. 3 del precedente Decreto-Legge 23 febbraio 2020, n. 6, di cui riporto integralmente il testo:
“comma 6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”
Gli articoli del codice civile qui richiamati sono:
“Art. 1218 – Responsabilità del debitore. Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.”
“Art. 1223 – Risarcimento del danno. Il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta.”
Anzitutto il comma 6-bis del decreto fa riferimento al debito in senso esteso poiché richiama la responsabilità dell’inadempimento di un’obbligazione in generale, quindi coinvolge tutti noi in qualità di consumatori, contribuenti, clienti, fornitori, professionisti, titolari di aziende, e non da ultimo locatori o conduttori, nell’ipotesi prevista di una eventuale difficoltà o impossibilità a onorare tali obbligazioni, che in concreto si possono leggere ovviamente come “mancati pagamenti”.
Ricadendo quest’ultima ipotesi, dall’analisi del periodo contenuto nel comma 6-bis si sostanzia il diritto del debitore a sanare il debito successivamente alle scadenze previste, così come sulla base dei diversi atti emanati (che non richiamo solo per brevità) la sanatoria si potrà suddividere in debiti “istituzionali” e debiti “privati”, i primi regolati attraverso la proroga delle scadenze di versamento previste per imposte e tasse dovute ai vari enti (Iva, Irap, Ritenute d’acconto, ecc.), i secondi gestiti attraverso il decreto in questione.
In base ad esso, infatti, fra i vari impegni economici che incombono è ricompreso il pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, e pertanto è ricompreso il diritto di procrastinare anch’essi in caso di comprovata attuale impossibilità ad adempiere (nonché afferente le “misure di contenimento” citate dalla norma).
Procrastinare non significa cancellare, pertanto il comma 6-bis nel trattare i debiti non onorati, contiene l’implicito obbligo di adempiere in seguito e, in tale ipotesi allora, se l’impossibilità viene comprovata da idonea documentazione o comunque evidente situazione, sui debiti per canoni che il conduttore pagherà successivamente il locatore non potrà applicare eventuali interessi di mora o chiedere ulteriori somme a titolo di risarcimento del danno.
Quindi, alla domanda “devo in ogni caso pagare l’affitto?”
La risposta è sì, salvo comunicare al locatore (se possibile preventivamente) la specifica motivazione e conseguente impossibilità a pagare tutto o parte del canone.
Esistono poi norme che regolano aspetti di oggettiva difficoltà, contenute nella legge speciale e nel codice civile:
“L. 392/78, art. 27, ultimo comma. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”
“Art. 1467, C.C.. Contratto con prestazioni corrispettive. Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458.”
Sulla scorta di esse, anche in relazione al periodo di emergenza attuale, potremo pensare ad esempio ad un contratto commerciale/industriale, dove l’attività in questo momento obbliga una riduzione o un fermo produzione/vendita, con l’ipotesi di dover abbassare la saracinesca non sapendo nemmeno se riaprirà, qui la norma classica già prevede una risoluzione di diritto, oggi integrata dal decreto citato, il quale esprime la possibilità per colui che deve adempiere corrispondendo il canone di poter valutare con il locatore l’ipotesi di posticipare momentaneamente il pagamento di uno o più pigioni. Stesso discorso può valere nel caso della locazione di uno studio professionale, chiuso per obbligo dal decreto.
Analogamente, pensiamo ad un contratto abitativo stipulato con una famiglia (o comunque con dei lavoratori), dove uno o entrambi i genitori debbano stare a casa a causa della riduzione/chiusura se pur momentanea dell’attività in cui prestano il loro lavoro. Ovvero il caso dello studente che abbia voluto o dovuto rientrare presso la propria residenza (in realtà anche nel caso ciò non avvenga), e il cui genitore – che versa per lui il canone – si trovi nella stessa condizione dei due genitori visti sopra, cassa integrazione o stipendio ridotto che sia.
In tutti questi casi, e non solo, si applicano sia le norme classiche sia il decreto attuale, quest’ultimo però non con lo scopo di interrompere il rapporto di locazione, bensì calmierare una situazione che può oggettivamente presentarsi, che va provata (anche ex post naturalmente), e per la quale comunque lo stesso decreto (insieme agli altri emanati e in corso di emanazione) ha già predisposto o sta predisponendo degli aiuti mediante manovre finanziarie dirette alle attività e alle famiglie (si veda ad es. l’art. 65 del DL 18/2020).
È possibile dare ora una risposta anche a ulteriori domande.
– Se motivo l’impossibilità di pagare il canone, il contratto si conclude o prosegue?
Prosegue e pagherò più avanti ciò che non posso ora, ovviamente tutto andrà bene se la mia difficoltà sarà stata poi dimostrata al locatore, in tal caso ne lui ne nessuna norma potranno chiedermi sanzioni o interessi di mora. In caso contrario potrei aver creato un danno da mancati pagamenti al locatore (il quale nel frattempo deve comunque versare normalmente le tasse o affrontare egli stesso delle spese che potrebbero essere più gravose), con il rischio quindi di essere chiamato a rispondere per questo anche in seguito.
– se non abito la casa per la quale devo pagare un canone in forza di un contratto, posso esimermi dal pagare?
No, devo trovare soluzioni in base a quanto prevede il contratto alla specifica clausola di recesso ovvero valutare l’applicazione di altre ipotesi, ad esempio quelle richiamate sopra.
L’ultima domanda a cui desidero fornire la mia personale risposta è forse la più dibattuta.
– In qualità di conduttore ho il diritto di ridurre il canone di locazione che dovrei versare?
È una voce che turbina da diversi giorni, anche se ad oggi personalmente non ho trovato alcun decreto o circolare che ne faccia riferimento.
Questa ipotesi, perché altro non è, si applicava normalmente anche prima dell’attuale situazione di emergenza che stiamo vivendo, si tratta in concreto di quella comunemente definita “scrittura privata di riduzione del canone della locazione” la quale, essendo di per se stessa un’integrazione del contratto, è a sua volta un contratto, quindi è adottata d’intesa dalle parti (per tutti, art. 1321 C.C. “il contratto è l’accordo di due o più parti …”), pertanto a tutti gli effetti di legge va sottoscritta da locatore e conduttore e in seguito registrata. La registrazione, ancora non possibile in via telematica, può avvenire anche oltre i canonici 30 giorni previsti normalmente per i contratti poiché, non essendo previsti costi vivi di registrazione (imposta e bolli), non è soggetta a sanzioni per tardiva presentazione.
Inoltre, in essa si può prevedere una data di inizio e una di fine della riduzione convenuta oppure può essere a tempo indeterminato essendo, ripeto, un accordo esplicito delle parti, pertanto esula dall’autonoma decisione del conduttore.
Di più, l’accordo può anche prevedere una riduzione momentanea con impegno a versare successivamente il debito residuo mediante un unico versamento o piano di rientro programmato, ovvero il congelamento del canone per un certo numero di mesi con l’impegno del conduttore a versare successivamente l’intero debito maturato tramite unico versamento o un piano di rientro programmato, e così via.
Insomma, qualsiasi scrittura privata che modifichi anche e non solo l’aspetto economico è stata sempre consentita, sottoscrivibile e registrabile, il tutto nel rispetto delle norme imperative e della liceità degli accordi, con la differenza che la semplice scrittura privata di riduzione del canone di locazione non prevede costi vivi di registrazione.
In conclusione, la risposta all’ultimo quesito è no, per le ipotesi analizzate e i principi sottostanti, il conduttore non può decidere autonomamente alcuna riduzione del canone di locazione.
fonte: Normativa in vigore, Agenzia delle Entrate
Andrea Sartori
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